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深圳房改能否成為全國樣本
經過1個多月的征求意見，深圳（樓盤）最終版的《深圳市人民政府關於深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購並舉的住房供應與保障體系的意見》（以下簡稱“《意見》”）於日前發佈，這意味著深圳版“房改”方案正式落地。當前，深圳面臨房價高企，住房供需不平衡等問題，本次“房改”的亮點，即為將保障性住房與市場商品住房的比例設為6：4，而這也勢必會引領全國根據本地的實際情況做出多樣化的關於住房制度的重新設計。
商品房僅占四成
當前，深圳房價高企、住房供需不平衡、結構不合理、保障不充分等問題日益突出，這在難以滿足深圳市民對改善住房條件的需求的同時，也成為一道來深圳發展的人才“難以越過的坎”。因此，調整住房供應結構，落實“房住不炒”成為本次深圳房改的根本導向。
《意見》明確，未來深圳市商品住房將隻占住房供應總量的40%左右，以普通商品住房為主，面向符合條件的各類居民供應，租售結合。其餘60%將由三部分組成，分別是人才住房、安居型商品房和公共租賃住房。
其中，人才住房重點面向符合條件的企事業經營管理、專業技術、高技能等方面人才供應，建築面積以小於90平方米為主，租金、售價分別為屆時同地段市場商品住房租金、售價的60%左右；安居型商品房重點面向符合收入財產限額標準等條件的戶籍居民供應，建築面積以小於70平方米為主，租金、售價分別為屆時同地段市場商品住房租金、售價的50%左右；
公共租賃住房面向符合條件的戶籍中低收入居民、先進制造業職工等群體供應，隻租不售，租金為屆時同地段市場商品住房租金的30%左右，特困人員、低保及低保邊緣傢庭租金為公共租賃住房租金的10%。
顯而易見，多層次、差異化、全覆蓋是深圳本輪“房改”的主旋律。針對各類群體，《意見》構建出多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房供應與保障體系。值得一提的是，《意見》在過去保障的基礎上，還進一步擴大瞭保障的覆蓋面，將公交司機、地鐵司機、環衛工人等為社會提供基本公共服務的從業人員和先進制造業藍領產業工人等群體納入公共租賃住房保障范圍。
清華大學房地產研究所所長劉洪玉分析，《意見》的一個重要創新是將人才住房和安居型商品房這兩種具有政府和市場合作供給特征的政策性支持住房納入到供給體系中來，在公租房保障和商品住房市場之間架起一個橋梁，將各類租賃住房供給的占比顯著提高，與深圳非戶籍常住人口和年輕人占比高、人口流動性大等特點相適應。
深圳鏈傢研究院院長肖小平則表示，《意見》將商品住房、人才住房、安居型商品房以及公租房的供應量以及供應主體等通過文件形式系統化地規定下來，可以實現“市場歸市場、保障歸保障”的思路，使未來深圳的住房供應以及房價實現雙軌制。
政策不斷收緊
深圳在啟動新一輪“房改”之時，對房地產的調控政策也在不斷收緊。就在7月31日，深圳市人民政府剛剛發佈瞭《深圳市人民政府辦公廳轉發市規劃國土委等單位關於進一步加強房地產調控促進房地產市場平穩健康發展的通知》（以下簡稱“《通知》”），提出“暫停企事業單位、社會組織等法人單位在本市購買商品住房”“居民傢庭新購買商品住房的（不含人才住房、安居型商品房），自取得不動產權利證書之日起3年內禁止轉讓”等重磅樓市調控措施。同時，《通知》還明確，自發佈之日起，個人、企事業單位或社會組織等法人單位新購買的商務公寓，自取得不動產權登記證書之日起5年內禁止轉讓。
有分析指出，“個人購房3年限售”是《通知》對深圳樓市調控的一大看點，也是最重手段之一。此前已出臺這一政策的城市包括廣州（樓盤）、成都、西安（樓盤）等50多城，但北上深三大超一線城市均不在調控之列。還有業內人士表示，《通知》從限制交易的角度抑制瞭短炒客通過短期炒房來獲利的方式，是對前期推行政策的進一步補充。此外，為瞭降低買房首付，“假離婚”也成為投資客常用的買房手段之一，《通知》對離婚差異化的信貸政策執行，則扼殺瞭“假離婚”現象。近年來，深圳樓市持續火熱，尤其在2015年，深圳更是以47.5%的漲幅領漲全國。為此，早在2016年3月，深圳便收緊樓市政策，限購限貸。同年10月，深圳又出臺瞭“深八條”，進一步提升限購限貸條件。深圳樓市交易量因此大幅下挫，房價也一路下跌，之後的21個月裡，深圳的調控政策雖再無大幅度的加碼，但調控的持續以及房貸利率提升、三價合一等政策還是讓交易量繼續保持低位。
但據深圳市規土委公佈的新房成交數據顯示，今年7月，深圳一手商品住房共成交3461套，面積為342195.72平方米，成交均價為54142元/平，環比上升0.09%，“21連跌”結束。國傢統計局的數據也顯示，7月深圳一、二手住宅價格均環比有所上漲。因此，時隔兩年後，深圳再次收緊對樓市的調控。
抑房價“排頭兵”
近日，中共中央政治局召開會議，提出要下決心解決好房地產市場問題，堅決遏制房價上漲。而深圳的新一輪“房改”無疑對其他城市具有借鑒意義。
廈門（樓盤）大學教授、雄安新區規劃專傢組成員趙燕菁表示，深圳此舉率先實現瞭住房供給中保障性住房（政策支持性住房和公共租賃房）和商品房比例的大逆轉，這在全國也是獨一無二的。盡管沒有達到新加坡大約8：2這樣高的比例，但已經超過香港大約5：5的比例。考慮到現在存量巨大以租為主的“城中村”，深圳“以住為主”的住房結構將會在全國各城市繼續領先，從而為深圳經濟轉型提供強大的支撐。
據瞭解，1998年住房制度改革後，我國城鎮住房供應結構大約90%是商品住房，10%是保障性住房，商品住房占絕對主導地位。而將深圳“房改”面向全國推廣尚存在一定難度。思源地產首席分析師郭毅在接受北京（樓盤）商報記者采訪時表示，建設保障性住房會帶來當地土地出讓金損失，且開發成本難以控制，需要當地財政部門承擔較多財政支出。我國一線、準一線城市發展步伐較快，地方財政收入較為充沛，可適當推廣深圳經驗。
實際上，北京已有類似動作。去年4月，北京發佈《北京市2017—2021年及2017年度住宅用地供應計劃》和《北京市2017年度國有建設用地供應計劃》，明確未來五年北京計劃供應住宅用地6000公頃、年均1200公頃，以保障150萬套住房建設需求，其中自住型商品房將供地1020公頃、擬建25萬套房。“今年北京土地供應也是向共有產權房傾斜的。我估計目前北京商品房、保障性住房的比例能到5：5左右。”郭毅表示。
深圳“房改”對全國房地產市場而言都具有裡程碑意義，雖然不見得全國都適用，但深圳的做法起到瞭引領作用，其他地方都會根據本地的實際情況做出多樣化的關於住房制度的重新設計。
北京商報記者 陶鳳 於新怡
（責任編輯：常丹丹 HO016）
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經過1個多月的征求意見，深圳（樓盤）最終版的《深圳市人民政府關於深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購並舉的住房供應與保障體系的意見》（以下簡稱“《意見》”）於日前發佈，這意味著深圳版“房改”方案正式落地。當前，深圳面臨房價高企，住房供需不平衡等問題，本次“房改”的亮點，即為將保障性住房與市場商品住房的比例設為6：4，而這也勢必會引領全國根據本地的實際情況做出多樣化的關於住房制度的重新設計。
商品房僅占四成
當前，深圳房價高企、住房供需不平衡、結構不合理、保障不充分等問題日益突出，這在難以滿足深圳市民對改善住房條件的需求的同時，也成為一道來深圳發展的人才“難以越過的坎”。因此，調整住房供應結構，落實“房住不炒”成為本次深圳房改的根本導向。
《意見》明確，未來深圳市商品住房將隻占住房供應總量的40%左右，以普通商品住房為主，面向符合條件的各類居民供應，租售結合。其餘60%將由三部分組成，分別是人才住房、安居型商品房和公共租賃住房。
其中，人才住房重點面向符合條件的企事業經營管理、專業技術、高技能等方面人才供應，建築面積以小於90平方米為主，租金、售價分別為屆時同地段市場商品住房租金、售價的60%左右；安居型商品房重點面向符合收入財產限額標準等條件的戶籍居民供應，建築面積以小於70平方米為主，租金、售價分別為屆時同地段市場商品住房租金、售價的50%左右；
公共租賃住房面向符合條件的戶籍中低收入居民、先進制造業職工等群體供應，隻租不售，租金為屆時同地段市場商品住房租金的30%左右，特困人員、低保及低保邊緣傢庭租金為公共租賃住房租金的10%。
顯而易見，多層次、差異化、全覆蓋是深圳本輪“房改”的主旋律。針對各類群體，《意見》構建出多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房供應與保障體系。值得一提的是，《意見》在過去保障的基礎上，還進一步擴大瞭保障的覆蓋面，將公交司機、地鐵司機、環衛工人等為社會提供基本公共服務的從業人員和先進制造業藍領產業工人等群體納入公共租賃住房保障范圍。
清華大學房地產研究所所長劉洪玉分析，《意見》的一個重要創新是將人才住房和安居型商品房這兩種具有政府和市場合作供給特征的政策性支持住房納入到供給體系中來，在公租房保障和商品住房市場之間架起一個橋梁，將各類租賃住房供給的占比顯著提高，與深圳非戶籍常住人口和年輕人占比高、人口流動性大等特點相適應。
深圳鏈傢研究院院長肖小平則表示，《意見》將商品住房、人才住房、安居型商品房以及公租房的供應量以及供應主體等通過文件形式系統化地規定下來，可以實現“市場歸市場、保障歸保障”的思路，使未來深圳的住房供應以及房價實現雙軌制。
政策不斷收緊
深圳在啟動新一輪“房改”之時，對房地產的調控政策也在不斷收緊。就在7月31日，深圳市人民政府剛剛發佈瞭《深圳市人民政府辦公廳轉發市規劃國土委等單位關於進一步加強房地產調控促進房地產市場平穩健康發展的通知》（以下簡稱“《通知》”），提出“暫停企事業單位、社會組織等法人單位在本市購買商品住房”“居民傢庭新購買商品住房的（不含人才住房、安居型商品房），自取得不動產權利證書之日起3年內禁止轉讓”等重磅樓市調控措施。同時，《通知》還明確，自發佈之日起，個人、企事業單位或社會組織等法人單位新購買的商務公寓，自取得不動產權登記證書之日起5年內禁止轉讓。
有分析指出，“個人購房3年限售”是《通知》對深圳樓市調控的一大看點，也是最重手段之一。此前已出臺這一政策的城市包括廣州（樓盤）、成都、西安（樓盤）等50多城，但北上深三大超一線城市均不在調控之列。還有業內人士表示，《通知》從限制交易的角度抑制瞭短炒客通過短期炒房來獲利的方式，是對前期推行政策的進一步補充。此外，為瞭降低買房首付，“假離婚”也成為投資客常用的買房手段之一，《通知》對離婚差異化的信貸政策執行，則扼殺瞭“假離婚”現象。近年來，深圳樓市持續火熱，尤其在2015年，深圳更是以47.5%的漲幅領漲全國。為此，早在2016年3月，深圳便收緊樓市政策，限購限貸。同年10月，深圳又出臺瞭“深八條”，進一步提升限購限貸條件。深圳樓市交易量因此大幅下挫，房價也一路下跌，之後的21個月裡，深圳的調控政策雖再無大幅度的加碼，但調控的持續以及房貸利率提升、三價合一等政策還是讓交易量繼續保持低位。
但據深圳市規土委公佈的新房成交數據顯示，今年7月，深圳一手商品住房共成交3461套，面積為342195.72平方米，成交均價為54142元/平，環比上升0.09%，“21連跌”結束。國傢統計局的數據也顯示，7月深圳一、二手住宅價格均環比有所上漲。因此，時隔兩年後，深圳再次收緊對樓市的調控。
抑房價“排頭兵”
近日，中共中央政治局召開會議，提出要下決心解決好房地產市場問題，堅決遏制房價上漲。而深圳的新一輪“房改”無疑對其他城市具有借鑒意義。
廈門（樓盤）大學教授、雄安新區規劃專傢組成員趙燕菁表示，深圳此舉率先實現瞭住房供給中保障性住房（政策支持性住房和公共租賃房）和商品房比例的大逆轉，這在全國也是獨一無二的。盡管沒有達到新加坡大約8：2這樣高的比例，但已經超過香港大約5：5的比例。考慮到現在存量巨大以租為主的“城中村”，深圳“以住為主”的住房結構將會在全國各城市繼續領先，從而為深圳經濟轉型提供強大的支撐。
據瞭解，1998年住房制度改革後，我國城鎮住房供應結構大約90%是商品住房，10%是保障性住房，商品住房占絕對主導地位。而將深圳“房改”面向全國推廣尚存在一定難度。思源地產首席分析師郭毅在接受北京（樓盤）商報記者采訪時表示，建設保障性住房會帶來當地土地出讓金損失，且開發成本難以控制，需要當地財政部門承擔較多財政支出。我國一線、準一線城市發展步伐較快，地方財政收入較為充沛，可適當推廣深圳經驗。
實際上，北京已有類似動作。去年4月，北京發佈《北京市2017—2021年及2017年度住宅用地供應計劃》和《北京市2017年度國有建設用地供應計劃》，明確未來五年北京計劃供應住宅用地6000公頃、年均1200公頃，以保障150萬套住房建設需求，其中自住型商品房將供地1020公頃、擬建25萬套房。“今年北京土地供應也是向共有產權房傾斜的。我估計目前北京商品房、保障性住房的比例能到5：5左右。”郭毅表示。
深圳“房改”對全國房地產市場而言都具有裡程碑意義，雖然不見得全國都適用，但深圳的做法起到瞭引領作用，其他地方都會根據本地的實際情況做出多樣化的關於住房制度的重新設計。
北京商報記者 陶鳳 於新怡
（責任編輯：常丹丹 HO016）
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